¿Es suficiente una cláusula de “extinción de dominio” en contratos de arrendamiento para evitar perder el inmueble? es la pregunta que me hacen muchos colegas inmobiliarios y que parece ser una respuesta y sugerencia común.
En diversos contratos de arrendamiento se ha incorporado, en años recientes, una llamada “cláusula de extinción de dominio”, mediante la cual el arrendatario reconoce que el inmueble no se utilizará para la comisión de delitos y que, en caso de que ello ocurra, el propietario podrá rescindir el contrato, que deberá sacarlo en paz de dicha situación y que el propietario arrendador podrá colaborar con la autoridad competente.
Aunque estas cláusulas son útiles como manifestación de voluntad y como elemento de buena fe, no son suficientes por sí mismas para proteger al propietario frente a una acción de extinción de dominio, si el contrato de arrendamiento no cuenta con fecha cierta conforme a los criterios legales y jurisprudenciales aplicables.
En otras palabras:
No basta con “poner una cláusula de extinción de dominio” en el contrato; es indispensable que el contrato mismo tenga fecha cierta y oponible frente a terceros y frente a la autoridad.
Concepto de fecha cierta y su relevancia frente a la autoridad
En el derecho civil, mercantil, administrativo y fiscal mexicanos se ha consolidado el criterio de que un documento privado solo adquiere “fecha cierta” frente a terceros y frente a la autoridad cuando se actualiza alguno de los supuestos siguientes:
Cuando el documento se otorga, ratifica o protocoliza ante fedatario público (notario, corredor, etc.).
Cuando se inscribe en el Registro Público que corresponda (por ejemplo, Registro Público de la Propiedad o del Comercio).
Cuando se incorpora a un expediente de autoridad (judicial o administrativa) por razón de su oficio.
Cuando fallece alguno de los firmantes.
Antes de que ocurra uno de estos eventos, el contrato sigue siendo válido entre las partes, pero no es oponible frente a terceros, ni frente a la autoridad con una fecha indubitable.
En el contexto de la extinción de dominio, esto tiene una consecuencia directa:
La Fiscalía puede sostener que el contrato fue simulado, posterior o adaptado a los hechos investigados, precisamente porque no tiene un mecanismo jurídico que fije su fecha de celebración.
La cláusula de extinción de dominio como elemento insuficiente
La llamada “cláusula de extinción de dominio” normalmente prevé cosas como:
Declaraciones del arrendatario respecto del uso lícito del inmueble.
Obligación de no destinar el bien a actividades ilícitas.
Facultades del arrendador para rescindir en caso de actos que puedan vincular el bien con un delito.
Compromiso del arrendatario de colaborar y sacar en paz y a salvo al arrendador de cualquier procedimientorelacionado.
Todo esto es útil, pero tiene un límite estructural:
La cláusula vive dentro del contrato.
Si el contrato no tiene fecha cierta, tampoco la tienen las declaraciones que contiene, incluyendo la cláusula de extinción de dominio.
La autoridad puede cuestionar el momento real de la firma.
Sin fecha cierta, la Fiscalía puede alegar que ese contrato (con todo y cláusula) se elaboró después de los hechos ilícitos, del aseguramiento del inmueble o, incluso, de la noticia de una investigación, con la finalidad de simular una relación arrendaticia legítima.
No destruye por sí sola la presunción de vinculación del bien con hechos ilícitos.
Recuerda que en la extinción de dominio la carga probatoria se invierte en gran medida: el propietario debe acreditar su buena fe y diligencia. Una cláusula aislada, sin respaldo de fecha cierta y sin otros elementos probatorios, difícilmente bastará para convencer al juez.
Por ello, es importante recibir la asesoría adecuada, pues la cláusula de extinción de dominio es un “plus”, pero no sustituye la exigencia de que el contrato tenga fecha cierta ni elimina la necesidad de un andamiaje probatorio robusto.
Exigencias prácticas de la Fiscalía en procedimientos de extinción de dominio
En la práctica, las Fiscalías especializadas en extinción de dominio suelen exigir que los contratos de arrendamiento que se ofrecen para acreditar buena fe:
Estén otorgados o, por lo menos, ratificados ante fedatario público; o
Sean contratos que ya hayan adquirido fecha cierta antes de los hechos, por haber sido incorporados a algún expediente o registrados; y
Estén respaldados por documentos de flujo económico real (recibos, depósitos bancarios, CFDI de rentas, etc.), que muestren que la relación arrendaticia no es simulada.
Cuando el contrato no tiene fecha cierta y únicamente trae una cláusula de extinción de dominio, la Fiscalía tiende a:
Considerarlo como un documento de escaso valor probatorio frente a terceros.
Tratarlo como potencialmente posterior y simulado, elaborado para aparentar buena fe.
Mantener la presunción de que el propietario no fue diligente en la selección y supervisión del arrendatario.
Razones jurídicas para exigir fecha cierta además de la cláusula
Desde la perspectiva de un propietario responsable o de un asesor jurídico, hay varias razones contundentes para sostener que no basta con la cláusula:
Oponibilidad frente a la autoridad y terceros
El contrato con fecha cierta puede probar que la relación arrendaticia existía antes de los hechos ilícitos.
Esto permite demostrar que el dueño no diseñó ex post un contrato para justificarse.
Autenticidad temporal de las obligaciones
La fecha cierta da seguridad de que las obligaciones (incluida la cláusula de extinción de dominio) no fueron creadas retroactivamente.
Reforzando que las medidas preventivas del propietario ya existían al momento en que el arrendatario tomó posesión.
Valor probatorio ante el juez
Los jueces, guiados por los criterios de la Suprema Corte, otorgan un peso probatorio muy superior a los documentos con fecha cierta, especialmente en controversias donde la temporalidad de los actos es clave (como en extinción de dominio).
Coherencia con la carga de acreditar buena fe
La Ley Nacional de Extinción de Dominio impone al propietario la obligación de demostrar que actuó con buena fe y diligencia.
Un contrato de arrendamiento con fecha cierta, acompañado de la cláusula correspondiente y de evidencia económica, constituye un paquete probatorio mucho más sólido que un simple contrato privado sin formalidades.
Recomendación de política contractual
Derivado de lo anterior, la recomendación concreta para la celebración de contratos de arrendamiento, sobre todo en inmuebles con mayor riesgo (bodegas, locales, inmuebles en zonas conflictivas, etc.), es la siguiente:
Siempre buscar la fecha cierta del contrato, preferentemente mediante:
Otorgamiento o ratificación de firmas ante notario público o corredor público.
En su caso, inscripción en el Registro Público que corresponda, si la legislación local lo permite o exige.
Mantener la cláusula de extinción de dominio, pero como parte de un conjunto de medidas más amplio:
Declaraciones claras de uso lícito.
Cláusulas de colaboración con la autoridad.
Obligaciones de informar cambios en el uso y actividades.
Facultades explícitas de terminación inmediata por sospecha fundada de uso ilícito.
Documentar la relación económica real:
Comprobación del pago de rentas mediante medios trazables (transferencias, depósitos, CFDI).
Expediente del arrendatario (identificación, comprobante de domicilio, situación fiscal, comprobación de ingresos, referencias).
Actualizar contratos antiguos:
Cuando existan contratos privados sin fecha cierta, valorar la ratificación de firmas ante notario o la celebración de un nuevo contrato formalizado, para que, desde ahora, el propietario esté mejor protegido ante una posible acción futura de extinción de dominio.
Recomendación
En materia de extinción de dominio, la forma importa, y mucho.
Un contrato de arrendamiento que únicamente incluye una cláusula de extinción de dominio, pero que carece de fecha cierta, deja al propietario en una posición procesalmente débil frente a la Fiscalía y el órgano jurisdiccional.
Por ello, resulta indispensable afirmar que:
La cláusula de extinción de dominio es útil pero no suficiente.
El elemento decisivo es que el contrato de arrendamiento tenga fecha cierta, preferentemente mediante su formalización ante fedatario público, para que pueda producir plenos efectos frente a la autoridad y servir de prueba robusta de buena fe y diligencia del propietario.
Te comparto una cláusula modelo de extinción de dominio lista para pegar en tu contrato y adaptar (solo cambias numeración, nombres y plazos):
CLÁUSULA [●]. EXTINCIÓN DE DOMINIO, FECHA CIERTA Y COOPERACIÓN CON AUTORIDADES.
Las partes reconocen que, para efectos de acreditar la licitud del uso del inmueble y la buena fe del ARRENDADOR frente a cualquier procedimiento de extinción de dominio o investigación relacionada con hechos posiblemente ilícitos, no basta la existencia de la presente cláusula, sino que resulta indispensable que este contrato cuente con fecha cierta y sea plenamente oponible frente a terceros y frente a la autoridad competente. En consecuencia:
Formalización ante fedatario (fecha cierta).
Las partes se obligan a comparecer, dentro de los [X] días naturales siguientes a la firma del presente contrato, ante Notario Público / Corredor Público [X] a efecto de ratificar sus firmas y/o elevar a instrumento público este contrato de arrendamiento, reconociendo expresamente que la fecha que conste en dicha actuación fedataria será la fecha cierta del contrato para todos los efectos legales, en especial para aquellos relacionados con procedimientos de extinción de dominio.
Uso lícito del inmueble.
El ARRENDATARIO declara, bajo protesta de decir verdad, que destinará el inmueble única y exclusivamente a fines lícitos, y se obliga a no utilizarlo, ni permitir, bajo ninguna circunstancia, incluyendo bajo comodato o subarrendamiento, que terceros lo utilicen, para la comisión de delitos o actos que puedan vincular el bien con hechos ilícitos de conformidad con la legislación aplicable. Reconoce EL ARRENDATARIO que está enterado que no podrá otorgar EL INMUEBLE en comodato o en subarrendamiento, salvo que previamente obtenga autorización expresa y por escrito de EL ARRENDADOR, la cual debe expresarse previamente ante fedatario público.
Cooperación y terminación por riesgo de extinción de dominio.
El ARRENDATARIO se obliga a cooperar plenamente con el ARRENDADOR y con cualquier autoridad competente que requiera información sobre el uso del inmueble. El ARRENDADOR podrá dar por terminado de pleno derecho y de manera anticipada el presente contrato, sin responsabilidad a su cargo, cuando tenga indicios razonables de que el inmueble se está utilizando, o se pretende utilizar, para fines ilícitos o que puedan dar lugar a un procedimiento de extinción de dominio, bastando para tal efecto una notificación por escrito al ARRENDATARIO.
Entrega de información y trazabilidad de pagos.
El ARRENDATARIO se obliga a entregar al ARRENDADOR copia de su identificación oficial, comprobante de domicilio, comprobante de ingresos, constancia de situación fiscal y/o la documentación que le sea requerida, así como a realizar el pago de las rentas exclusivamente mediante medios bancarios o trazables (transferencias, cheques nominativos u otros equivalentes), para dejar evidencia documental de la relación arrendaticia y declarando bajo protesta de decir verdad que dichos ingresos los obtuvo de manera lícita.
Aceptación expresa.
El ARRENDATARIO reconoce que la formalización del contrato ante fedatario y la trazabilidad de los pagos tienen por objeto acreditar la fecha cierta del contrato y la buena fe del ARRENDADOR, y acepta que la falta de colaboración o el incumplimiento de lo previsto en la presente cláusula constituirán causa de rescisión del contrato sin responsabilidad para el ARRENDADOR, además de las responsabilidades legales que procedan.
En todo caso, busca la asesoría de un experto en temas inmobiliarios.
El Índice de Vivienda de Banorte es una herramienta fundamental que brinda un análisis integral sobre el comportamiento del sector inmobiliario en México. Este índice, que se actualiza periódicamente, tiene como propósito ofrecer una visión clara y precisa de las tendencias y dinámicas en el mercado de la vivienda. Su importancia radica en que proporciona a inversores, analistas, y responsables de la formulación de políticas, datos relevantes que facilitan la toma de decisiones informadas en un ámbito económico en constante cambio.
Banorte implementa una metodología rigurosa para la elaboración del Índice de Vivienda. Esta metodología incluye la recopilación de datos provenientes de diversas fuentes y sectores relacionados con el mercado inmobiliario, incluyendo la construcción, el financiamiento de viviendas y la compra-venta de propiedades. Se considera un conjunto amplio de indicadores, tales como precios de las viviendas, niveles de construcción, y tasas de ocupación, garantizar la representatividad del análisis y la validez de las conclusiones obtenidas.
Los objetivos que persigue el Índice de Vivienda son diversos. En primer lugar, busca identificar tendencias en el mercado, permitiendo a los usuarios anticipar cambios que podrían impactar la economía mexicana de manera significativa. Adicionalmente, este índice actúa como un barómetro que mide la accesibilidad y la estabilidad del sector, ayudando a evaluar el efecto de políticas gubernamentales y las condiciones del mercado financiero sobre la vivienda. En resumen, el Índice de Vivienda de Banorte no solo es una herramienta para la evaluación de la situación actual del sector, sino también un recurso valioso para la planificación y el desarrollo estratégico a largo plazo en el ámbito de la vivienda en México.
Contexto Económico Actual
En septiembre de 2025, el contexto económico de México se presenta como un reflejo de diversos factores que impactan directamente en el mercado inmobiliario y la accesibilidad a la vivienda. El crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) ha mostrado señales de recuperación tras periodos de contracción previos. Las proyecciones para el PIB en este año indican un crecimiento moderado, impulsado por una mezcla de inversiones en infraestructura y un consumo interno fortalecido. Este crecimiento es esencial para sostener la confianza de los consumidores y promover la adquisición de viviendas.
El índice de inflación, aunque controlado, ha registrado fluctuaciones en los precios de bienes y servicios, afectando la capacidad de compra de los hogares. A medida que los costos de materiales y suministros se incrementan, los desarrolladores enfrentan retos al establecer precios accesibles para el comprador promedio. Las políticas monetarias implementadas por el Banco de México, que han mantenido una tasa de interés relativamente baja, buscan fomentar el crédito y estimular el mercado. Sin embargo, la inflación podría obligar a ajustes en estas tasas en el futuro, lo que podría impactar la accesibilidad a créditos hipotecarios.
El mercado laboral ha sido otro aspecto crítico en el análisis del índice de vivienda. La recuperación del empleo, aunque progresiva, se ha visto afectada por factores coyunturales. La tasa de desempleo muestra una leve disminución, pero sigue siendo un tema de preocupación en ciertas regiones y sectores. Un mercado laboral fuerte es fundamental para sostener la demanda de vivienda, ya que el empleo estable impulsa la confianza del consumidor en la compra de bienes inmuebles. Así, el comportamiento de estos indicadores económicos proporciona un marco para entender el desempeño del índice de vivienda de Banorte en este contexto específico.
Resultados Clave del Índice de Vivienda en Septiembre 2025
El Índice de Vivienda de Banorte para septiembre de 2025 ha mostrado resultados significativos que reflejan un panorama variado en el sector inmobiliario. En este mes, los precios de vivienda han experimentado un incremento del 4.2% en comparación con el mismo período del año anterior. Este aumento puede atribuirse a diversos factores, incluidos el crecimiento económico sostenido, así como la mayor demanda por propiedades en áreas urbanas.
Además, las ventas de vivienda han ido en aumento, con un crecimiento del 6.8% en el volumen de transacciones en comparación con agosto de 2025. Este aumento en las ventas indica no solo una reactivación del mercado, sino también un creciente interés de los compradores potenciales. Las estadísticas muestran que las propiedades de tipo medio han liderado este incremento en ventas, lo que puede sugerir un cambio en las preferencias de los consumidores hacia opciones más accesibles.
En lo que respecta a la oferta de vivienda, el índice también ha registrado un crecimiento del 3.5% en la construcción de nuevas unidades. Este incremento en la oferta es fundamental para equilibrar la dinámica del mercado y atender la demanda existente. Entre las tendencias más destacadas se observa un fuerte enfoque en la sostenibilidad, con un aumento notable en la construcción de viviendas ecológicas, que ha captado la atención de los compradores contemporáneos, preocupados por el medio ambiente.
Otro dato relevante es que las tasas de interés para créditos hipotecarios han permanecido relativamente estables, lo que ha facilitado a los compradores acceder a financiamiento. La estabilidad en las tasas, combinada con el crecimiento en la oferta y la sostenibilidad, son aspectos clave que han influido en los resultados del índice de vivienda en septiembre de 2025, lo cual es un indicador positivo para el futuro del mercado inmobiliario.
Comparativa con Meses Anteriores
En el análisis del Índice de Vivienda de Banorte correspondiente a septiembre de 2025, es fundamental realizar una comparativa con los resultados obtenidos en meses anteriores, lo que nos permitirá entender mejor las tendencias del mercado inmobiliario en un contexto más amplio. En julio y agosto de 2025, por ejemplo, se observaron fluctuaciones en el Índice que sugieren una dinámica cambiante en la demanda y la oferta de vivienda.
El Índice de Vivienda de Banorte mostró una ligera disminución en julio, seguida de una recuperación moderada en agosto. Este comportamiento puede atribuirse a diversos factores, entre ellos, las políticas económicas en curso, así como los cambios estacionales que suelen afectar el mercado inmobiliario. Para septiembre, el Índice volvió a mostrar un aumento significativo, lo que sugiere que los compradores han reanudado su interés en adquirir propiedades, posiblemente impulsados por tasas de interés más competitivas y la estabilización de la economía en general.
Grafica tras grafica, se puede observar que el Índice ha tenido una tendencia oscilar, con picos en los meses de mayor actividad inmobiliaria, como lo son los meses de verano. También es importante señalar que, en comparación con el mismo periodo del año anterior, septiembre de 2025 presenta un crecimiento evidente del Índice, indicando una recuperación lenta pero constante en el sector. Las proyecciones para el final del año son optimistas, ya que se espera que las condiciones del mercado continúen mejorando, gracias a la implementación de políticas que buscan fortalecer la adquisición de vivienda.
Este análisis pone de manifiesto cómo el Índice de Vivienda de Banorte puede ser una herramienta valiosa para los agentes del sector, proporcionando insights sobre las tendencias y comportamientos del mercado en varios intervalos de tiempo.
Impacto de Políticas Gubernamentales
El mercado de vivienda en México ha experimentado una serie de transformaciones significativas a lo largo de los años, muchas de las cuales se deben a las políticas gubernamentales implementadas en respuesta a las dinámicas económicas y sociales del país. Estas políticas abarcan un amplio espectro, desde programas de apoyo a la vivienda hasta reformas en la política crediticia, todas las cuales tienen un impacto directo en la disponibilidad y el acceso a la vivienda.
Uno de los elementos clave en la promoción del acceso a la vivienda son los programas de apoyo gubernamental, que proporcionan subsidios, financiamiento y asesoría a familias de bajos y medianos ingresos. A través de estas iniciativas, el gobierno busca facilitar la adquisición de viviendas, especialmente en un contexto en el que los precios de las propiedades han mostrado incrementos significativos. La efectividad de estos programas es fundamental, ya que pueden influir en el comportamiento del mercado y en los resultados del índice de vivienda de Banorte.
Además, las reformas en la política crediticia juegan un papel crucial en el mercado de vivienda. La flexibilización de los requisitos para obtener créditos hipotecarios ha permitido que un mayor número de personas acceda a financiamiento, lo que a su vez ha estimulado la demanda de viviendas. La oferta de créditos a tasas competitivas no solo beneficia a los compradores, sino que también fomenta la construcción y desarrollo urbano, promoviendo un crecimiento equilibrado en el sector.
Por otro lado, es importante considerar los efectos de la regulación gubernamental en el sector inmobiliario, ya que estas normativas pueden influir en los costos de construcción, disponibilidad de terrenos y condiciones para los desarrolladores. Todas estas variables son esenciales para entender cómo las políticas gubernamentales impactan el índice de vivienda y, en consecuencia, el bienestar social y económico del país.
Perspectivas Futuras del Índice de Vivienda
Las perspectivas futuras del Índice de Vivienda de Banorte se presentan en un contexto económico cargado de incertidumbre. A medida que se aproximan los meses finales de 2025, es esencial considerar diversas variables que podrían afectar el comportamiento del mercado inmobiliario. Entre estos factores se incluyen la evolución de las políticas monetarias y fiscales, así como las condiciones macroeconómicas generales, que han mostrado señales de recuperación, aunque con matices de volatilidad.
Una de las tendencias más relevantes está relacionada con el comportamiento de las tasas de interés, que son un factor crucial en la accesibilidad de la vivienda. Un aumento significativo en estas tasas podría desincentivar la compra de propiedades, lo que, a su vez, afectaría negativamente al índice. En contraste, una política monetaria más expansiva podría facilitar la adquisición de viviendas, impulsando así el índice de manera positiva. Asimismo, los programas gubernamentales que promueven el acceso a créditos hipotecarios pueden ser determinantes para incentivar la demanda.
Otro elemento a considerar es el impacto de la inflación, que, aunque ha mostrado tendencias a la baja, sigue siendo un factor de preocupación. La inflación afecta tanto el costo de construcción como el poder adquisitivo de los potenciales compradores. En este sentido, cualquier medida destinada a estabilizar precios en el sector de la construcción puede influir directamente en la evolución del índice de vivienda.
Por último, es crucial evaluar las tendencias demográficas y sociales que podrían impactar el sector. Un creciente interés por zonas suburbanas y rurales, impulsado por la búsqueda de mayor calidad de vida, puede cambiar la dinámica del mercado. De modo que, el índice de vivienda no solo deberá integrar estos factores internos, sino también adaptarse a un entorno global en constante cambio, donde la tecnología y la sostenibilidad jueguen un papel cada vez más relevante.
Análisis Regional del Índice de Vivienda
El Índice de Vivienda de Banorte para septiembre de 2025 refleja una variedad de comportamientos regionales que merecen atención. En términos generales, el índice ha mostrado un crecimiento sostenido en varias regiones del país, aunque algunas áreas enfrentan desafíos significativos. Este análisis se enfoca en destacar las diferencias notables en el desarrollo del sector vivienda a lo largo de las distintas regiones mexicanas.
En el norte del país, por ejemplo, se ha observado un auge en la construcción de viviendas, impulsado por el crecimiento económico robusto y la llegada de inversiones extranjeras. Ciudades como Monterrey y Tijuana han experimentado un aumento considerable en la demanda de viviendas, lo que se ha traducido en un crecimiento del índice en estas regiones. Este fenómeno puede atribuirse a la creación de empleo y la expansión de infraestructuras, que continúan atrayendo a nuevos residentes en busca de mejores oportunidades.
Por otro lado, el centro del país presenta una situación contrastante. Regiones como el Estado de México y Puebla han visto una desaceleración en el crecimiento del índice de vivienda. Factores como la saturación del mercado y la falta de desarrollo en ciertas áreas han limitado la capacidad de estas regiones para competir con los sectores más dinámicos del norte. Las dinámicas demográficas y la accesibilidad de financiamiento influencian el comportamiento del índice en estos lugares, donde los precios de la vivienda se han estancado o, incluso, han comenzado a decrecer.
Finalmente, el sur y sureste de México se enfrentan a retos aún más serios. A pesar de que algunas zonas como Cancún han mostrado signos de crecimiento, la falta de infraestructura básica y los problemas económicos han limitado el desarrollo del índice de vivienda en la mayoría de las regiones sureñas. Estos desafíos requieren la implementación de políticas específicas que promuevan un avance balanceado en el sector y mejoren las condiciones de habitabilidad en estas áreas.
Percepción del Consumidor y la Demanda Habitacional
La percepción del consumidor juega un papel crucial en la evolución del mercado de vivienda, especialmente en un contexto donde la confianza económica fluctúa. Esta confianza, la cual se ve influenciada por factores como la estabilidad política y económica, afecta directamente la decisión de los consumidores de invertir en bienes raíces. En septiembre de 2025, el Índice de Vivienda de Banorte refleja un aumento en los niveles de confianza del consumidor, lo que sugiere que muchos están considerando la compra de vivienda como una opción viable y atractiva.
Un aspecto importante relacionado con esta confianza es la demanda habitacional. Cuando los consumidores se sienten seguros acerca del futuro económico, tienden a estar más dispuestos a hacer inversiones significativas, como la adquisición de una casa o departamento. Este aumento en la demanda habitacional se traduce en un mejor desempeño del mercado inmobiliario, promoviendo no solo las ventas sino también la construcción de nuevas propiedades. En consecuencia, el Índice de Vivienda de Banorte se beneficia de un ambiente económico favorable, donde los consumidores optan por entrar en el mercado de la vivienda.
Además, la percepción del consumidor puede ser impactada por variables externas, como las tasas de interés y las políticas gubernamentales sobre créditos hipotecarios. El costo del financiamiento juega un rol determinante en el proceso de compra de vivienda, afectando cómo los consumidores perciben su capacidad para adquirir propiedades. La implementación de políticas que faciliten el acceso a financiamientos puede resultar en un aumento en la demanda, lo que a su vez influye en el crecimiento del índice de vivienda. En este sentido, la relación entre la percepción del consumidor y la oferta y demanda en el sector habitacional es evidente y su interconexión es clave para el análisis futuro del mercado inmobiliario.
Conclusiones y Recomendaciones
El análisis del Índice de Vivienda de Banorte para septiembre de 2025 revela una serie de aspectos significativos sobre el estado actual del mercado inmobiliario. Durante el período analizado, se ha observado una variación en los precios de los inmuebles, así como una fluctuación en la demanda y oferta. Aunque las tendencias indican un ligero aumento en el costo de las viviendas, los datos demuestran que el mercado está en proceso de estabilización, lo que puede interpretarse como una oportunidad para los inversionistas y compradores potenciales en este sector.
Un componente clave en la evaluación del índice es la identificación de factores externos que pueden influir en el mercado, como la política económica del país y el comportamiento de las tasas de interés. Las recomendaciones para futuras investigaciones incluyen un seguimiento continuo de estas variables, así como un análisis más profundo de las áreas geográficas que presentan un mayor dinamismo en el sector inmobiliario. Esto permitirá a los interesados tomar decisiones más informadas en base a datos concretos y actualizados.
Asimismo, es fundamental que los analistas y profesionales del sector trabajen con métricas que reflejen de manera precisa el comportamiento del mercado. Mantenerse al tanto de los cambios en el Índice de Vivienda de Banorte y las variaciones que puedan surgir es crucial para anticipar movimientos en el mercado. A futuro, se sugiere la creación de informes regulares que ofrezcan una visión más clara de las tendencias y permitan a los stakeholders evaluar mejor sus estrategias de inversión.
Finalmente, los lectores están invitados a seguir de cerca la evolución del índice y considerar cómo las conclusiones extraídas pueden aplicarse a sus decisiones personales o profesionales, contribuyendo así a una mejor comprensión del funcionamiento del mercado inmobiliario.
La perspectiva inmobiliaria de México para el año 2026 se presenta en un contexto de transformación significativa en el sector. El mercado inmobiliario, como componente crucial de la economía nacional, desempeña un papel fundamental no solo en la creación de empleo, sino también en la generación de ingresos fiscales y la contribución al desarrollo urbano sostenible. Este informe se propone ofrecer un análisis detallado que aborde las tendencias emergentes, los riesgos potenciales y las oportunidades que marcarán el rumbo del sector en los próximos años.
En los últimos años, México ha experimentado un crecimiento sostenido en el sector inmobiliario, impulsado por diversas variables económicas y sociales. Estas incluyen la urbanización acelerada, la demanda creciente de viviendas y espacios comerciales, así como las inversiones tanto nacionales como extranjeras en infraestructura y desarrollo. Sin embargo, a medida que nos adentramos en 2026, es esencial considerar los cambios en las políticas públicas, el entorno económico post-pandemia y la evolución de las preferencias del consumidor, todos factores que influirán de manera significativa en la dinámica del mercado.
El objetivo de este informe es proporcionar a los interesados, desde inversionistas hasta profesionales del sector, una visión clara y fundamentada sobre cómo se está configurando el futuro inmobiliario de México. A través de un análisis riguroso, se identificarán no solo las oportunidades que surgen en este entorno cambiante, sino también los riesgos asociados que podrían impactar en la inversión y el desarrollo en el sector inmobiliario. De este modo, buscamos contribuir a una toma de decisiones más informada en un año que se perfila como un período de transición inteligente para la industria.
Contexto Económico
El contexto económico de México en 2026 se presenta como un periodo de transformación que requiere ser examinado con atención. Según proyecciones recientes, se espera que el Producto Interno Bruto (PIB) continúe su camino de recuperación después de los impactos negativos provocados por la pandemia y otros factores externos. Este crecimiento económico es fundamental, ya que a medida que el PIB se expande, se generan mayores oportunidades de empleo, lo que a su vez influye en el poder adquisitivo de la población y en la demanda de bienes, incluido el sector inmobiliario.
Además, las tasas de inflación son un elemento crítico dentro del panorama económico. Las estimaciones sugieren que, aunque se espera un incremento moderado en la inflación, esta se mantendrá dentro de límites cuidadosamente controlados por el Banco de México. Esto permitirá que los precios de bienes y servicios no se disparen, lo que a su vez sustentará una estabilidad en el sector inmobiliario. Es importante señalar que una inflación moderada puede favorecer la inversión en activos fijos, como la vivienda y propiedades comerciales.
Por otro lado, las tasas de interés también desempeñan un papel vital en el desarrollo económico y en el mercado inmobiliario. En 2026, se proyecta que las tasas de interés se ajusten a la baja, incentivando así a los consumidores a acceder a créditos hipotecarios más accesibles. Esto podría resultar en un aumento de la actividad en el sector inmobiliario, facilitando el acceso a la vivienda y estimulando la construcción de nuevos proyectos. En conjunto, estas proyecciones económicas para México ofrecen un marco que permite anticipar los cambios esperados y su impacto en la economía y el sector de bienes raíces.
Fuerzas Transformadoras Clave
La industria inmobiliaria en México está experimentando un cambio significativo impulsado por tres fuerzas transformadoras clave: la selectividad del nearshoring, la digitalización acelerada y la sostenibilidad como mandato. Cada una de estas fuerzas está redefiniendo las estrategias de inversión y desarrollo en el sector inmobiliario, ofreciendo tanto oportunidades como desafíos a los inversionistas.
El nearshoring, que se refiere al traslado de operaciones más cerca del mercado objetivo, ha cobrado relevancia en un contexto global de cadenas de suministro cada vez más complejas. Las empresas están optando por México como un destino atractivo debido a su proximidad a los Estados Unidos, así como a los costos competitivos de producción. Esto ha llevado a un aumento en la demanda de espacios industriales y logísticos en territorios estratégicos, estimulando un crecimiento vigoroso en el desarrollo de parques industriales y centros de distribución. Además, se prevé que esta tendencia continúe, consolidando a México como un epicentro de actividad económica en la región.
Por otro lado, la digitalización acelerada ha revolucionado la forma en la que las empresas operan y se conectan con sus clientes. En el sector inmobiliario, esto implica la adopción de tecnologías que facilitan procesos como la compra, venta y alquiler de propiedades. Plataformas en línea, aplicaciones móviles y herramientas de visualización virtual están transformando la experiencia del usuario y permitiendo a los inversionistas tomar decisiones más informadas. Esta tendencia al uso de la tecnología en el sector inmobiliario no solo mejora la eficiencia, sino que también abre nuevas vías de comercialización.
Finalmente, la sostenibilidad se ha convertido en un imperativo ineludible dentro del desarrollo inmobiliario. Las preocupaciones ambientales y la presión regulatoria están impulsando a los desarrolladores a adoptar prácticas de construcción sostenibles y a integrar soluciones ecológicas en sus proyectos. Esta tendencia no solo contribuye a la mitigación del cambio climático, sino que también genera un valor añadido a largo plazo, ya que los consumidores y empresas buscan cada vez más opciones de vivienda y espacio que cumplan con normas ambientales rigurosas.
Riesgos y Desafíos
El sector inmobiliario en México se encuentra ante varios riesgos y desafíos que marcarán la pauta hacia 2026. Uno de los aspectos más críticos a considerar es la revisión continua del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC). Este tratado no solo tiene implicaciones económicas, sino que también afecta la relación comercial y de inversión en el sector inmobiliario. Un cambio en las políticas comerciales o en las regulaciones puede alterar la seguridad jurídica que actualmente permite que se desarrollen proyectos en diversas regiones del país. Por ello, las empresas deben permanecer atentas a las posibles revisiones y sus consecuencias tangibles en la inversión extranjera.
Otro desafío significativo es la crisis de asequibilidad de la vivienda, que se ha convertido en un tema crucial en el contexto residencial. A medida que los precios de los inmuebles continúan en ascenso, muchas familias encuentran dificultades para acceder a propiedades que se ajusten a su presupuesto. Esto no solo afecta a los sectores de menores ingresos, sino que también afecta a la clase media que busca opciones habitacionales adecuadas. La falta de políticas efectivas para abordar la oferta y la demanda puede derivar en un estancamiento del mercado inmobiliario, afectando tanto a desarrolladores como a compradores potenciales.
Adicionalmente, los riesgos operativos asociados a la infraestructura y los procesos burocráticos son elementos que no pueden ser ignorados. Existen numerosos trámites y regulaciones que pueden retrasar proyectos de construcción, generando costos adicionales y pérdidas económicas. La modernización de la infraestructura existente y la simplificación de los trámites burocráticos son imprescindibles para asegurar un avance eficiente del sector. A medida que se anticipa el crecimiento del mercado, abordar estos riesgos y desafíos se vuelve fundamental para propiciar un ambiente propicio para la inversión y desarrollo inmobiliario sostenible.
Panorama por Sector: Industrial y Logístico
El sector industrial y logístico en México ha reclamado su lugar como un pilar fundamental de la economía nacional, especialmente a medida que el país avanza hacia un periodo de transformación. En 2026, se prevé que este ámbito continúe siendo un líder en la atracción de inversiones y en la generación de empleo. La ubicación geográfica privilegiada de México, así como su proximidad a los Estados Unidos, ha estimulado el crecimiento de actividades industriales y logísticas, lo que resulta favorable para el comercio internacional.
Una de las tendencias notables en este sector ha sido la bifurcación observada en el rendimiento. La demanda de espacios industriales y logísticos sigue siendo fuerte en las principales metrópolis como Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara. Sin embargo, se ha notado una concentración de la actividad en regiones emergentes que están desarrollando parques industriales y centros de distribución. Esta diversificación está impulsada por la necesidad de las empresas de optimizar costos y mejorar la eficiencia logística, lo que, a su vez, ha generado un aumento en la ocupación de naves industriales.
Otro aspecto que merece atención es la vacancia en el sector. En ciertos mercados, especialmente en áreas donde la oferta ha superado la demanda, se observa un aumento en las tasas de vacancia. Regiones como el Bajío han empezado a experimentar un ajuste en el inventario de propiedades logísticas, lo que podría afectar las futuras decisiones de inversión. Sin embargo, es importante señalar que la vacancia no debe ser considerada únicamente desde una perspectiva negativa, ya que puede ofrecer oportunidades de renegociación de alquileres o adquisición de propiedades a precios competitivos.
Por lo tanto, el sector industrial y logístico está atravesando un momento crucial que refleja tanto desafíos como oportunidades, facilitando una expansión sostenida en el contexto del mercado mexicano de 2026.
Panorama por Sector: Oficinas
En el contexto actual, el sector de oficinas en México se encuentra en una fase de transición significativa, impulsada por cambios en las dinámicas laborales y la demanda de calidad en los espacios de trabajo. La migración hacia oficinas de clase A ha cobrado una relevancia particular, dado que estos espacios cumplen con estándares superiores en infraestructura, servicios y sostenibilidad. Se ha observado una correlación directa entre la calidad de los espacios y la evolución de las necesidades de las empresas, especialmente aquellas que buscan atraer y retener talento en un entorno laboral competitivo.
De acuerdo con las estadísticas más recientes, la demanda en el segmento de oficinas clase A ha mostrado una tendencia creciente. En ciudades clave como Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, la absorción neta de estos espacios ha aumentado en comparación con la desocupación que afecta a las oficinas de clases B y C. Esta dinámica sugiere que los usuarios prefieren invertir en ambientes de trabajo que no solo sean funcionales, sino también que ofrezcan amenidades y un diseño atractivo.
Para los inversores y desarrolladores, este cambio en las preferencias del mercado implica una oportunidad significativa para dirigir capital hacia proyectos de oficina de clase A. A medida que las empresas ajustan sus estrategias laborales post-pandemia, la necesidad de espacios que favorezcan la colaboración y el bienestar de los empleados continúa en aumento. Sin embargo, es importante también tener en cuenta el riesgo asociado con la sobreoferta en las categorías de oficinas inferiores, que podrían convertirse en un desafío a medida que más empresas opten por mudarse a entornos de trabajo de mayor calidad. En consecuencia, los próximos años serán cruciales para entender cómo se desarrollará el mercado de oficinas en México.
Panorama por Sector: Hospitalidad
El sector de hospitalidad en México está en un punto de inflexión significativo, especialmente con la Copa Mundial de la FIFA 2026 programada para llevarse a cabo en varias ciudades del país. Este evento internacional no solo atraerá a miles de turistas, sino que también proporcionará un impulso notable a la infraestructura y a las inversiones en el sector. Las ciudades sede, como Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, están en la ruta de transformación para satisfacer la demanda anticipada de alojamiento, restaurantes y servicios relacionados.
Las expectativas de crecimiento para el sector de hospitalidad son altas, y se espera que se traduzcan en una revitalización sustancial de la oferta hotelera. La planificación anticipada de nuevos hoteles y la modernización de los existentes son cruciales para capturar el flujo de visitantes. Además, se prevé que la Copa Mundial incentive la creación de paquetes turísticos que integren diversas experiencias culturales y recreativas, lo que beneficiará a las localidades más allá de los partidos en sí.
En términos de oportunidades de inversión, el sector hospitalidad se presenta como un área atractiva. Los inversionistas pueden encontrar diversas opciones, desde el desarrollo de hoteles boutique hasta cadenas hoteleras más grandes que buscan expandirse. La necesidad de capacitación y personal calificado también crea una demanda para escuelas y programas de formación orientados a la industria, lo que a su vez genera oportunidades en el ámbito educativo. Con el crecimiento de plataformas digitales y aplicaciones para la reservación, los empresarios deben adaptarse y considerar la digitalización como un aspecto clave para operar efectivamente en este entorno competitivo.
En resumen, el impacto de la Copa Mundial de la FIFA 2026 en el sector de hospitalidad en México promete ser profundo y duradero, generando un ambiente propicio para la inversión y la innovación en experiencias turísticas.
Panorama por Sector: Suelo
La valoración del suelo en México juega un papel fundamental en el panorama inmobiliario actual y futuro. En el contexto del año 2026, es esencial considerar varios factores que influyen en esta valoración, principalmente la ubicación y la disponibilidad de servicios críticos como agua, energía y transporte. Estos elementos no solo determinan el valor del suelo, sino que también influyen en la toma de decisiones para proyectos futuros, tanto residenciales como comerciales.
En un país en constante crecimiento, la ubicación se convierte en un criterio primordial a la hora de evaluar el potencial de inversión en suelo urbano. Las áreas que ofrecen infraestructura desarrollada y fácil acceso a servicios básicos tienden a ser más atractivas para los inversores. Por lo tanto, las zonas estratégicamente ubicadas cerca de centros económicos y servicios públicos muestran un interés creciente en el mercado inmobiliario. Las tendencias indican que las ciudades medianas están comenzando a ganar protagonismo, impulsadas por la demanda de espacios que ofrezcan calidad de vida y costos accesibles.
Adicionalmente, la disponibilidad de servicios esenciales como agua y energía tiene un impacto directo en la inversión en suelo. Con la creciente preocupación por la sostenibilidad y la gestión eficiente de recursos, los desarrolladores están cada vez más interesados en terrenos que no solo sean accesibles, sino que también cuenten con un suministro adecuado de estos servicios. La escasez o ineficiencia en la provisión de recursos puede desincentivar la inversión, afectando la valoración del suelo. En este sentido, las políticas públicas que fomenten una planificación urbana eficiente son cruciales para el desarrollo sostenible en el futuro.
Las proyecciones para el sector del suelo en México sugieren un movimiento hacia la diversificación y la búsqueda de terrenos que puedan beneficiarse de inversiones en infraestructura y servicios. La combinación de una ubicación estratégica y la disponibilidad de recursos esenciales se posicionará como un indicador clave para las tendencias de inversión en los próximos años.
Conclusiones y Recomendaciones
A medida que nos adentramos en el año 2026, la perspectiva inmobiliaria de México se presenta como un espacio de transformación y oportunidades. La transición inteligente en el sector refleja la necesidad de adaptarse a entornos económicos cambiantes, a la creciente demanda de sostenibilidad y a la digitalización de procesos. Sin embargo, este camino también conlleva riesgos que deben ser cuidadosamente gestionados por los inversores y actores del mercado inmobiliario.
Los análisis indican que las áreas metropolitanas seguirán siendo el epicentro del crecimiento, mientras que las regiones menos desarrolladas pueden ofrecer oportunidades interesantes a medida que se realicen inversiones en infraestructura. Es fundamental que los inversores identifiquen y evalúen estas zonas emergentes para maximizar su retorno sobre la inversión. También se prevé un aumento en la popularidad de proyectos de vivienda sostenible, lo cual representa una clara oportunidad para aquellos dispuestos a innovar en su enfoque de desarrollo inmobiliario.
En términos de riesgos, es crucial mantenerse informado sobre las regulaciones gubernamentales y cómo estas pueden afectar el mercado. La volatilidad económica a nivel internacional también podría impactar negativamente, y por lo tanto, diversificar las inversiones es una estrategia que no debe pasarse por alto. Además, la digitalización plantea el desafío de adoptar nuevas tecnologías, lo que puede ser una barrera de entrada para aquellos que no están dispuestos a adaptarse.
Se recomienda a los inversores que realicen estudios de mercado exhaustivos y mantengan una vigilancia constante sobre las tendencias y cambios en la demanda. Aprovechar la tecnología para mejorar la eficiencia operativa y la experiencia del cliente debe ser una prioridad. En conclusión, estar atentos a las oportunidades y prepararse para la incertidumbre será clave para navegar el mercado inmobiliario mexicano en 2026.
Revisa el Estudio sobre las Perspectivas del Sector inmobiliario en México para el 2026
La Nueva Moneda: Por Qué la Autoridad de Confianza es el Único Activo que Importa en la Era del Ruido.
Vivimos en la era más ruidosa de la historia de la humanidad. Cada día, nuestros clientes, colegas y prospectos son bombardeados por un tsunami de información, publicidad y «opiniones expertas». En este mercado saturado, las viejas reglas del juego ya no aplican. ¿La prueba? Las métricas que solían definir el éxito se están desmoronando.
En una ponencia magistral durante el reciente Congreso Global Inmobiliario de Miami Realtors®, el orador Neal Oates Jr., desglosó esta cruda realidad con datos alarmantes de Hubspot: en la última década, el costo de adquisición de nuevos clientes se ha disparado en un 60%. Peor aún, el retorno de la inversión en la conversión de esos prospectos se ha reducido a la mitad.
Estamos gastando más para obtener menos.
¿Por qué? Porque, como Neal señaló enérgicamente, el mundo ha dejado de recompensar la simple «actividad». Estar ocupado ya no es una insignia de honor; es una receta para el agotamiento. El mercado actual, caótico e impredecible, contrata, recompensa y honra una sola cosa: la autoridad.
En un mundo obsesionado con la IA (Inteligencia Artificial), Neil nos retó a centrarnos en un tipo diferente de «IA»: la Influencia Auténtica. Esta es la nueva frontera, y dominarla no es una opción, es una cuestión de supervivencia.
El Mercado en Pánico y el Refugio de la Confianza
Cuando el mercado se vuelve loco —cuando las tasas de interés fluctúan, la política es incierta y el ruido es ensordecedor— nuestros clientes no buscan más información. Ya están ahogados en ella.
Lo que hemos aprendido es que, en un mundo ruidoso, la posición predeterminada del cliente es inclinarse hacia la persona en la que confía.
No buscan al agente más «ocupado». No buscan al que tiene más anuncios. Buscan esa voz singular que puede cortar la estática y decir: «Te entiendo. Tengo un plan. Puedes confiar en mí». La confianza se ha convertido en el eje principal sobre el que pivota cada decisión de negocio.
La Nueva Moneda: Por Qué la Autoridad de Confianza es el Único Activo que Importa en la Era del Ruido
La Distinción Crítica: Experto vs. Autoridad
Aquí es donde debemos hacer una pausa y entender una diferencia fundamental. El mundo está lleno de «expertos». Gracias a la IA generativa, cualquier persona puede parecer un experto en cinco minutos. Vemos a jóvenes de 19 años pontificando sobre estrategias de inversión a 40 años. Como bromeó Neil, «¿Cómo funciona eso cuando no has vivido 40 años?».
Un experto tiene información. Una autoridad tiene interpretación. Por eso la idea de este artículo La Nueva Moneda: Por Qué la Autoridad de Confianza es el Único Activo que Importa en la Era del Ruido.
Nuestros clientes de élite no necesitan más datos; necesitan una interpretación autorizada de esos datos. No necesitan que les leas un informe; necesitan que les digas qué significa ese informe para ellos, para sus familias y para su futuro.
La autoridad es la capacidad de tomar la información compleja que todos recibimos y difundirla de una manera que acorte la distancia entre el conocimiento y la acción. Es la diferencia entre saber algo y que confíen en ti por lo que sabes.
Los Sellos de su Pasaporte Global: Credibilidad y Consistencia
Para hacer negocios en este escenario global, necesitamos «sellos» en nuestro pasaporte profesional. Pero no son sellos de países, son sellos de carácter.
Credibilidad (El Sello de la Intención)
La credibilidad va más allá de tener una licencia y un historial de ventas. Es una pregunta más profunda: ¿Puedo confiar en tu intención conmigo? ¿Puedo confiar en que pondrás mis intereses, mis miedos y mis metas por encima de tu comisión?
Pero esta credibilidad empieza internamente. ¿Confías en ti mismo? Neil compartió el mantra que le dio su mentor, una frase que al principio le pareció arrogante pero que luego entendió como una declaración de autoconfianza: «Soy fácil de encontrar si estás buscando lo mejor».
Los profesionales que asisten a eventos de calibre mundial, que invierten en sí mismos, no son el promedio. Su presencia misma declara que creen en su valor.
Consistencia (El Sello de la Confianza)
Esta es quizás la señal más verdadera de autoridad. Todos conocemos a personas que entran y salen de la industria: están aquí cuando el mercado está caliente y desaparecen cuando se enfría.
La verdadera autoridad se demuestra cuando la temperatura del mercado cambia. ¿Sigues apareciendo? ¿Sigues siendo el faro de la razón cuando todos los demás entran en pánico? La consistencia, aplicada a lo largo del tiempo, se compone. Y el interés compuesto de la consistencia es la confianza inquebrantable.
El Triángulo de la Autoridad: De la Experiencia a la Exposición
Neil presentó un modelo poderoso, el «Triángulo de la Autoridad», para visualizar cómo construir este activo.
Base: Experiencia
Esta es la base. Los profesionales mediocres no están en salas como la del Congreso Global. Si estás leyendo esto, si estás invirtiendo en tu crecimiento, ya tienes la ventaja de la experiencia. Estás a un tercio del camino.
Medio: Evidencia (La Prueba)
¿Eres bueno en lo que haces? ¿Y cómo lo saben los demás? Aquí es donde entran las pruebas: estudios de caso, ventas documentadas, misiones comerciales. Pero la evidencia reina en 2025 es el testimonio en video. Vivimos en una era escéptica. No confiamos en las reseñas escritas. Ni siquiera confiamos plenamente en lo que vemos. Pero cuando un cliente potencial ve a alguien que se parece a él, suena como él y ha tenido una experiencia transformadora contigo, la conexión es inmediata.
Cima: Exposición (El Desafío)
Aquí es donde fallamos la mayoría. Los grandes profesionales inmobiliarios suelen ser personas de servicio. Nos preocupamos por la gente, por la industria, por la ética. No nos preocupamos por la autopromoción. Pero Neil lanzó un desafío directo: si no aumentamos nuestra exposición, alguien que necesita nuestra experiencia, nuestra moral y nuestro código de ética, terminará trabajando con alguien menos conocedor, alguien a quien no le importan las masas, solo sus bolsillos.
Nuestra exposición no es vanidad; es una responsabilidad para con el mercado.
No Puedes Superar en Gasto a Alguien en Quien Ya se Confía
Esta fue quizás la declaración más poderosa de la jornada. Podemos gastar millones en marketing, publicidad y generación de prospectos, pero no hay una cantidad de dinero en el mundo que pueda compensar la falta de confianza.
El Barómetro de Confianza Edelman de 2024 lo confirma: el 63% de los consumidores globales basan sus decisiones de compra en la autoridad percibida más que en la publicidad. Y un 71% confía más en marcas personales fuertes que en marcas corporativas.
No están comprando su agencia. No están comprando su logo. Le están comprando a usted.
El Manual de Juego Final: Claridad, Coherencia y Fluidez Cultural
Construir autoridad no es complejo, pero es un desafío. Se reduce a tres pilares finales:
Claridad: ¿Sabes exactamente quién es tu cliente de élite? Si intentas hablarle a todo el mundo, no le hablas a nadie. Como dice el refrán, «las riquezas están en los nichos».
Coherencia (Consistencia): La coherencia gana. Punto. Es la señal más verdadera de confianza.
Fluidez Cultural: Esto va más allá de hablar el idioma. Es entender la cultura de negocios. En Estados Unidos, es una cultura de «pruébalo». En Japón, es precisión. En India, como escuchamos, todo se trata de la relación. Sin relación, no hay negocio.
La Conclusión: Tome el Micrófono
Si estás en esta sala, si has leído hasta aquí, tienes la responsabilidad de ser la cara, el nombre y la voz de la integridad en tu mercado. Tienes la responsabilidad de ser quien responda a las preguntas de tus clientes incluso antes de que sepan que las tienen.
Es hora de tomar tu micrófono. Tu micrófono puede ser las redes sociales, un blog, una conversación uno a uno, o incluso usar la IA para clonar tu voz y compartir tu mensaje.
El futuro del panorama inmobiliario global no pertenece a los más ruidosos, ni a los más ocupados, ni a los que tienen el mayor presupuesto publicitario. Pertenece a los asesores de confianza. Pertenece a la Autoridad Auténtica.
Normas Oficiales Mexicanas (NOM) para la Construcción en México: Marco Legal de Eficiencia y Seguridad.
Normas Oficiales Mexicanas (NOM) para la Construcción en México: Marco Legal de Eficiencia, Seguridad y Regulación Inmobiliaria.
El sector inmobiliario y de la construcción en México opera sobre una base legal y técnica que lo sostiene, y que va mucho más allá de los trámites habituales y los actos de compraventa. Este marco invisible está conformado por las Normas Oficiales Mexicanas (NOM), que garantizan que todo desarrollo inmobiliario, desde una casa habitación hasta un complejo de uso mixto, cumpla con estándares estrictos de calidad, eficiencia energética, seguridad estructural y planeación territorial.Al 10 de octubre de 2025, el conocimiento y la aplicación rigurosa de esta estructura normativa no solo representan un requisito legal, sino que son un factor crítico para asegurar la viabilidad económica y la reputación de los desarrolladores, a la vez que protegen a los consumidores y trabajadores.Si bien la NOM-247-SE-2021 se enfoca en la transparencia de la información comercial y la publicidad de bienes inmuebles de casa habitación, una serie de NOM intersectoriales modelan directamente los costos de construcción, los tiempos de entrega y, fundamentalmente, la habitabilidad y sostenibilidad de los proyectos terminados. El cumplimiento de estas NOM en la construcción define el estándar de calidad de vida y la competitividad en el mercado mexicano.I. Eficiencia Energética en Edificaciones: La Clave de las NOM de SENER (H2)La prioridad de reducir la dependencia energética y mitigar el impacto del cambio climático ha impulsado un bloque de Normas Oficiales Mexicanas fundamentales, emitidas principalmente por la Secretaría de Energía (SENER). Estas dictan cómo deben construirse los inmuebles para minimizar el consumo de electricidad en sistemas de climatización.NOM-020-ENER-2011: Envolvente, Aislamiento Térmico y Costos en Vivienda (H3)Esta es una de las normas esenciales para la eficiencia energética en edificaciones. Establece límites estrictos para la transmisión térmica en la envolvente de edificios de uso habitacional, incluyendo muros, techos y pisos, variando según la zona climática del país. Su estricto cumplimiento es vital, ya que impacta directamente en la selección de materiales aislantes y sistemas constructivos.NOM-008-ENER-2001: Aislamiento Térmico en Edificios No Residenciales (H3)Aborda el aislamiento térmico y la eficiencia de la envolvente en inmuebles destinados a fines comerciales e industriales.NOM-018-ENER-2011: Aislantes Térmicos para Edificaciones (H3)Define los requisitos técnicos, las características y los métodos de prueba necesarios para los materiales aislantes utilizados en las construcciones.NOM-024-ENER-2012: Vidrios y Sistemas Vidriados Eficientes (H3)Se enfoca específicamente en fachadas y ventanas, incluyendo los requisitos de etiquetado y métodos de prueba que informan al consumidor sobre el desempeño y la calidad energética de los acristalamientos.II. Seguridad en Obra: Cumplimiento de las NOM de la STPS y Prevención de Riesgos (H2)La protección de los trabajadores y la prevención de accidentes son un pilar ético y legal, regulado por la Secretaría del Trabajo y Previsión Social (STPS). Las siguientes NOM tienen un impacto directo en la gestión de obras y la seguridad:NOM-031-STPS-2011: Medidas Esenciales de Seguridad y Salud en Construcción (H3)Es la NOM fundamental en el sitio de la obra. Establece las medidas preventivas obligatorias contra riesgos como caídas, derrumbes y regula el manejo seguro de maquinaria, protegiendo al personal y al proyecto inmobiliario.NOM-009-STPS-2011: Requisitos de Seguridad para Trabajos en Altura (H3)Dada la tendencia a la verticalidad, esta norma es crítica, aplicando a todas las labores realizadas a más de 1.8 metros. Exige protocolos específicos de seguridad, arneses y líneas de vida.NOM-001-STPS-2008: Seguridad en Centros de Trabajo (H3)Extiende la regulación al uso final del inmueble como centro de trabajo, cubriendo aspectos como la integridad estructural, la prevención de incendios y las salidas de emergencia.III. Desarrollo Urbano y Planeación Territorial: El Rol de las NOM de SEDATU (H2)A nivel de planeación, las NOM emitidas por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) definen la ubicación y la integración de los proyectos, asegurando un desarrollo urbano ordenado y sostenible. * NOM-004-SEDATU-2023: Esta norma es obligatoria para la elaboración de la planeación territorial. * NOM-005-SEDATU-2024: Ordenamiento Ecológico Territorial (H3): Introduce una dimensión ambiental crítica, exigiendo que los desarrollos consideren aspectos ecológicos y de conservación en su diseño y ubicación. * NOM-002-SEDATU-2022: Equipamiento Urbano (H3): Define los estándares mínimos de calidad y ubicación para el equipamiento urbano necesario (parques, escuelas, etc.) dentro de los nuevos desarrollos de vivienda.IV. El Futuro de la Calidad Inmobiliaria: PROY-NOM-007 y Habitabilidad de Vivienda (H2)El panorama regulatorio se mantiene en constante evolución. Un ejemplo clave es el proyecto en consulta pública de la PROY-NOM-007-SEDATU-2024: Habitabilidad de vivienda. Este proyecto busca establecer criterios mínimos de habitabilidad para inmuebles residenciales, sugiriendo un movimiento regulatorio hacia la funcionalidad, el confort y el bienestar del usuario.El cumplimiento de este conjunto de Normas Oficiales Mexicanas (NOM Construcción) es la base para la sostenibilidad, la confianza del consumidor y la competitividad en el mercado inmobiliario mexicano, garantizando que la seguridad y la calidad sean un mandato legal en todas las fases del proceso constructivo.
La situación actual del mercado de vivienda en México presenta un desafío significativo que afecta a amplios sectores de la población. En primer lugar, el déficit de vivienda de calidad se ha convertido en un problema acuciante, con millones de familias que carecen de un hogar adecuado. Este déficit se debe en gran medida a la falta de políticas públicas efectivas y un acceso limitado a financiamiento que permita a las personas adquirir o mejorar sus viviendas.
Además, los precios de la vivienda han experimentado un incremento considerable en los últimos años, que ha superado el crecimiento de los ingresos de muchas familias. Este desajuste entre los salarios y los costos de la vivienda se traduce en que numerosos hogares deben destinar una porción desproporcionada de sus ingresos a pagar por su habitación. Las familias de bajos ingresos son las más afectadas por esta realidad, ya que muchas veces se ven obligadas a vivir en condiciones precarias para poder afrontar sus necesidades básicas.
Otro aspecto relevante es la expansión descontrolada de las ciudades. A medida que las áreas urbanas crecen sin una planificación adecuada, surgen problemas de infraestructura y servicios básicos. Muchas comunidades, especialmente aquellas en la periferia de las ciudades, enfrentan la falta de acceso a servicios esenciales como agua potable, electricidad y transporte público. Esto no solo afecta la calidad de vida de los habitantes, sino que también limita sus oportunidades de empleo y desarrollo económico.
En resumen, la problemática de la vivienda en México es multifacética, y su impacto se siente particularmente en los hogares de bajos ingresos. La situación demanda atención urgente por parte de las autoridades y la sociedad en su conjunto para lograr una solución equitativa que garantice viviendas dignas y accesibles para todos.
El Crédito Incluyente: Un Primer Paso
El sistema de crédito incluyente se perfila como un mecanismo esencial para mejorar el acceso a la vivienda en México, abriendo oportunidades a aquellos que históricamente han sido excluidos del financiamiento convencional. Este enfoque implica la utilización de datos alternativos en la evaluación de la solvencia crediticia, lo que permite a instituciones financiera valorar la capacidad de los solicitantes de una manera más holística, considerando factores como los historiales de servicios y el uso de dispositivos móviles.
Tradicionalmente, las instituciones financieras han basado su análisis en puntuaciones de crédito, que tienden a dejar fuera a personas que pueden ser solventes pero carecen de un historial crediticio suficiente, como aquellos jóvenes que recién comprueban su estabilidad laboral. Al implementar un sistema que aproveche datos alternativos, se puede lograr una inclusión financiera más amplia, facilitando que más personas tengan acceso a financiamiento para la vivienda.
Además, escalar modelos de fintech que operan con sistemas de crédito incluyente representa una oportunidad favorable para transformar el panorama del acceso a la vivienda. Las empresas de tecnología financiera pueden proporcionar soluciones más ágiles y personalizadas, reduciendo tiempos de evaluación y aumentando la transparencia. Esto contribuye no solo a un acceso más equitativo, sino también a la creación de una cultura de ahorro y responsabilidad financiera entre los solicitantes.
Por otro lado, la reactivación de las garantías públicas puede complementar este sistema, creando un entorno más seguro tanto para los bancos como para los potenciales compradores. Estas garantías pueden actuar como un respaldo que incentive a las instituciones a ofrecer créditos a grupos de menor riesgo crediticio. Así, con el diseño adecuado, un sistema de crédito incluyente puede ser el primer paso hacia una ciudad más justa, donde el acceso a la vivienda deje de ser un privilegio para convertirse en un derecho alcanzable para todos.
Impulso a la Renta: Equidad en el Alquiler
El alquiler es un aspecto crucial en la política de vivienda, especialmente en un contexto como el de México, donde la urbanización y el acceso a la vivienda se han vuelto temas de creciente importancia. La creación de un marco regulatorio equilibrado que aborde las necesidades de tanto arrendadores como inquilinos es fundamental para fomentar la equidad en el alquiler. Es esencial establecer reglas que protejan los derechos de los inquilinos, evitando situaciones de abuso y garantizando condiciones justas y accesibles.
El desarrollo de mecanismos eficientes para la resolución de conflictos entre arrendatarios e inquilinos también es vital. Actualmente, muchos inquilinos enfrentan dificultades para hacer valer sus derechos debido a la falta de información o recursos adecuados. Por lo tanto, se podría considerar la implementación de servicios de mediación y asesoría legal accesibles que faciliten una comunicación efectiva y la búsqueda de soluciones amigables para ambos lados. Esto no solo reduciría la tensión en las relaciones arrendaticias, sino que también contribuiría a un entorno más colaborativo.
Además, la introducción de deducciones fiscales para inquilinos podría resultar en un aumento significativo de su capacidad económica. Estas deducciones ayudarían a aliviar la carga financiera que enfrentan muchos arrendatarios, permitiéndoles destinar más recursos a sus necesidades básicas y a la mejora de su vivienda. Por ende, este tipo de incentivo fiscal podría mejorar la estabilidad habitacional y fomentar un mayor acceso a viviendas de calidad.
Implementar estas medidas requiere un compromiso concertado entre el gobierno, los sectores involucrados y la sociedad civil, para realizar un cambio significativo en el acceso y la equidad en el mercado de alquileres en México. La equidad en el alquiler no solo beneficia a los inquilinos, sino que también promueve una mayor justicia social en las ciudades, contribuyendo a una calidad de vida mejorada y sostenida en el largo plazo.
Modelos de Vivienda Social en Renta
La vivienda social en renta es un componente esencial para el desarrollo de ciudades más justas y equitativas. Estos modelos proporcionan opciones asequibles a sectores vulnerables de la población, permitiendo que accedan a espacios dignos además de contribuir a la revitalización urbana. Un aspecto crucial en la promoción de la vivienda social es el financiamiento privado, que se puede llevar a cabo a través de mecanismos como los bonos de vivienda social y los fondos rotatorios. Estos instrumentos no solo facilitan la obtención de recursos, sino que también fomentan la participación del sector privado en este ámbito, generando un entorno de colaboración entre diferentes actores sociales.
Los bonos de vivienda social son herramientas financieras que permiten a los gobiernos captar fondos para la construcción y mantenimiento de proyectos de vivienda asequible. A través de estas emisiones, se movilizan inversiones sin comprometer el presupuesto público directamente, al tiempo que ofrecen beneficios fiscales a los inversores. Por otro lado, los fondos rotatorios representan un modelo financiero donde los recursos se reciclan una y otra vez, permitiendo así que más familias tengan acceso a viviendas adecuadas. Esta dinámica es vital para mantener la sostenibilidad de los proyectos a largo plazo.
Sin embargo, la implementación de estos modelos no está exenta de desafíos. Es imperativo contar con una supervisión eficiente, cuyo objetivo es asegurar que los recursos se utilicen de manera adecuada y que las viviendas resultantes sean accesibles y de calidad. Una gestión adecuada implica monitorear tanto el flujo financiero como el impacto social de los proyectos, garantizando que las poblaciones objetivo realmente se beneficien. Así, al fomentar y potenciar la vivienda social en renta mediante estos enfoques, se contribuye a lograr un desarrollo urbano más inclusivo y sostenible en México.
Hipotecas Verdes: Un Futuro Sostenible
Las hipotecas verdes han emergido como una solución innovadora en el ámbito del financiamiento inmobiliario, promoviendo la construcción y compra de viviendas que cumplen con estándares de eficiencia energética. Este concepto no solo ofrece tasas preferenciales a quienes optan por viviendas eficientes, sino que también juega un papel crucial en la mitigación del impacto ambiental. Al incentivar la adquisición de hogares que utilizan energía de manera más eficiente, estas hipotecas se alinean con los objetivos de sostenibilidad que muchos gobiernos y organizaciones buscan alcanzar.
La conexión entre la sostenibilidad y el ahorro económico es una de las características más atractivas de las hipotecas verdes. Las viviendas que cumplen con criterios de eficiencia energética tienden a tener menores costos de operación, ya que requieren menos energía para mantener un ambiente adecuado. Esto significa que los propietarios pueden disfrutar de facturas de servicios públicos significativamente más bajas con el tiempo, lo que no solo proporciona un alivio financiero inmediato, sino que también puede traducirse en ahorros sustanciales a largo plazo. Esta dinámica no solo beneficia a los individuos, sino que también fomenta una cultura de consumo consciente y responsable.
Además, las hipotecas verdes están transformando el mercado de vivienda al incentivar prácticas de construcción más responsables ecológicamente. En un tiempo en que los desafíos climáticos son cada vez más evidentes, las instituciones financieras y los desarrolladores están comenzando a reconocer la necesidad de adoptar opciones sostenibles. Esta adopción de hipotecas verdes puede contribuir a la creación de comunidades más saludables y resilientes, donde la eficiencia energética y el desarrollo sustentable se convierten en prioridades. En este contexto, el futuro de la vivienda en México se proyecta hacia un modelo más justo y equilibrado, donde el respeto por el medio ambiente y el bienestar económico se entrelazan de manera efectiva.
Reforma Fiscal a la Vivienda
La propuesta de reformar el sistema fiscal en relación con la vivienda en México busca crear un entorno más equitativo y sostenible en el sector inmobiliario. Actualmente, el sistema vigente se basa en impuestos a la transacción inmobiliaria, que frecuentemente favorecen a los contribuyentes adinerados, perpetuando la desigualdad. Transitar hacia un impuesto predial recurrente representaría un cambio significativo en la forma en que se gravan los activos inmobiliarios. Este nuevo enfoque permitiría que los ingresos fiscales sean más predecibles y estables, al mismo tiempo que se contribuiría a la sostenibilidad del sistema fiscal.
Una de las ventajas de implementar un impuesto predial recurrente es que se relaciona directamente con la propiedad y el valor del mismo. Esto significa que aquellos que poseen propiedades de mayor valor contribuirían proporcionalmente más, mientras que quienes tienen propiedades de menor valor pagarían menos. Lo que se busca es disminuir la carga impositiva sobre las transacciones, que a menudo puede provocar la especulación y la inestabilidad en el mercado de la vivienda. Al adoptar este nuevo modelo, también se podría estimular un desarrollo urbano más planificado y equitativo.
Además, se propone acotar las deducciones de intereses hipotecarios. Actualmente, este beneficio fiscal tiende a favorecer a los hogares de ingresos más altos, lo que agrava la disparidad en el acceso a la vivienda. Limitar estas deducciones podría liberar recursos que podrían ser redirigidos hacia programas y políticas que fomenten la construcción de viviendas asequibles y accesibles. Al promover un mercado más justo, se contribuiría a una distribución más equitativa de las oportunidades habitacionales, vital para una ciudad más justa en México.
Gestión del Suelo: Clave para la Urbanización Eficiente
La gestión del suelo desempeña un papel fundamental en la urbanización eficiente, especialmente en el contexto de México, donde el crecimiento urbano ha superado a la planificación adecuada. Una estrategia esencial en este ámbito es la creación de bancos de tierra, los cuales permiten la reserva y distribución de terrenos para fines de desarrollo urbano. Estos bancos funcionan como instrumentos para facilitar el acceso a terrenos para vivienda, así como para proyectos de interés público. Al centralizar la gestión de tierras, los bancos pueden contribuir a una mejora en la calidad de vida al permitir que las comunidades más vulnerables accedan a vivienda digna y asequible.
Además, la regularización ágil de propiedades es otra dimensión clave en la gestión del suelo que puede impactar significativamente el desarrollo urbano. Muchos asentamientos informales en México carecen de documentos que certifiquen la propiedad, lo que limita el acceso a servicios básicos y a financiamiento. Implementar procesos de regularización más flexibles y rápidos no solo protege los derechos de los propietarios de estas viviendas, sino que también fomenta una mayor inversión en las áreas urbanas. Dicha regularización contribuye a la formalización de estas comunidades, otorgándoles la seguridad necesaria para desarrollar su entorno.
La planificación urbana que prioriza usos mixtos también es esencial para la gestión del suelo eficiente. Al integrar diferentes tipos de uso del suelo, como residencial, comercial y recreativo, se pueden crear espacios que fomenten la convivencia y el desarrollo económico local. Este enfoque no solo optimiza la utilización del espacio, sino que también reduce la dependencia del transporte privado, promoviendo un entorno más sostenible y accesible. Así, la gestión integrada del suelo se convierte en una herramienta clave para lograr un crecimiento urbano equitativo y eficiente, asegurando que las viviendas no solo sean accesibles, sino que también estén estratégicamente ubicadas para satisfacer las necesidades de la población.
Gobernanza y Capacidades: Un Enfoque Coordinado
La gobernanza en el ámbito de la vivienda en México es un aspecto crucial para enfrentar los desafíos relacionados con el crecimiento urbano y la desigualdad. Un enfoque coordinado entre diferentes niveles de gobierno es fundamental para garantizar la implementación efectiva de políticas de vivienda. Esta colaboración no solo se limita a las instancias federales y estatales, sino que también incluye la participación activa de los municipios, que son a menudo los encargados de la gestión directa del desarrollo urbano y la vivienda. Las entidades como IMPLAN (Instituto Metropolitano de Planeación) y su contraparte en otros estados, IMEPLAN, juegan un papel esencial en este contexto, facilitando la planificación a largo plazo y la coordinación interinstitucional.
La creación y fortalecimiento de estas instituciones permite una mayor sincronía entre los diferentes niveles de gobierno, lo que a su vez puede resultar en una mejor asignación de recursos y en la efectividad de las políticas implementadas. Otro aspecto relevante es la modernización del catastro, que proporciona datos actualizados sobre la propiedad y el uso del suelo. Este proceso es vital para la toma de decisiones informadas y para la identificación de áreas que requieren atención especial en términos de desarrollo habitacional. Un catastro eficiente puede contribuir a una mayor transparencia y a la reducción de conflictos por la tenencia de la tierra.
Asimismo, la profesionalización de los servicios municipales relacionados con vivienda es una necesidad que no puede ser ignorada. Capacitar a los funcionarios en áreas tales como planificación urbana, normativas de construcción y desarrollo sostenible es esencial para asegurar que las políticas de vivienda no sólo sean efectivas, sino también inclusivas y justas. Fomentar una cultura de gobernanza colaborativa y el fortalecimiento de las capacidades locales permitirá a los gobiernos abordar de manera más eficaz las problemáticas que enfrenta la vivienda en México. Este enfoque coordinado puede marcar una diferencia significativa en la creación de comunidades más equitativas y sustentables.
Conclusiones
En la búsqueda de un desarrollo urbano más equilibrado y sostenible en México, resulta esencial cambiar la perspectiva de “más vivienda donde sea” a una que priorice “mejor vivienda, bien ubicada y accesible”. Esta transición es clave para abordar las crecientes necesidades de la población, así como para mitigar los efectos negativos de la expansión urbana descontrolada. A través de una planificación adecuada, es posible asegurar que la vivienda no solo sea cuántitativa, sino también cualitativa, promoviendo espacios habitables donde los ciudadanos tengan acceso a servicios básicos y oportunidades laborales.
La creación de un ecosistema de crédito adaptado a las realidades del mercado mexicano es fundamental. Este ecosistema debe incluir alternativas al financiamiento de la vivienda, así como opciones de arrendamiento que ofrezcan seguridad y viabilidad a los inquilinos. De esta manera, se puede fomentar una mayor diversidad en las formas de habitar, respondiendo a diferentes necesidades económicas y sociales. Asimismo, la gestión eficiente del suelo debe ser priorizada para garantizar que las áreas urbanas se desarrollen de manera organizada y con un enfoque en la densidad adecuada, maximizando el uso de los recursos disponibles.
Por lo tanto, promover la cercanía al empleo y la eficiencia en la utilización de los recursos se convierte en un imperativo. Al facilitar un acceso más equitativo a la vivienda, así como a servicios e infraestructuras adecuadas, se podría mejorar significativamente la calidad de vida de muchos mexicanos. Adaptar nuestras políticas y enfoques hacia una vivienda mejor ubicada y accesible es, sin duda, un paso hacia una ciudad más justa, donde todos los ciudadanos pueden prosperar. Por consiguiente, la integración de estos principios en el desarrollo urbano no solo beneficiará a los individuos, sino también contribuirá a la cohesión social y al bienestar general de la sociedad mexicana.
