¿Es suficiente una cláusula de “extinción de dominio” en contratos de arrendamiento para evitar perder el inmueble?
¿Es suficiente una cláusula de “extinción de dominio” en contratos de arrendamiento para evitar perder el inmueble?
¿Es suficiente una cláusula de “extinción de dominio” en contratos de arrendamiento para evitar perder el inmueble? es la pregunta que me hacen muchos colegas inmobiliarios y que parece ser una respuesta y sugerencia común.
En diversos contratos de arrendamiento se ha incorporado, en años recientes, una llamada “cláusula de extinción de dominio”, mediante la cual el arrendatario reconoce que el inmueble no se utilizará para la comisión de delitos y que, en caso de que ello ocurra, el propietario podrá rescindir el contrato, que deberá sacarlo en paz de dicha situación y que el propietario arrendador podrá colaborar con la autoridad competente.
Aunque estas cláusulas son útiles como manifestación de voluntad y como elemento de buena fe, no son suficientes por sí mismas para proteger al propietario frente a una acción de extinción de dominio, si el contrato de arrendamiento no cuenta con fecha cierta conforme a los criterios legales y jurisprudenciales aplicables.
En otras palabras:
No basta con “poner una cláusula de extinción de dominio” en el contrato; es indispensable que el contrato mismo tenga fecha cierta y oponible frente a terceros y frente a la autoridad.
Concepto de fecha cierta y su relevancia frente a la autoridad
En el derecho civil, mercantil, administrativo y fiscal mexicanos se ha consolidado el criterio de que un documento privado solo adquiere “fecha cierta” frente a terceros y frente a la autoridad cuando se actualiza alguno de los supuestos siguientes:
- Cuando el documento se otorga, ratifica o protocoliza ante fedatario público (notario, corredor, etc.).
- Cuando se inscribe en el Registro Público que corresponda (por ejemplo, Registro Público de la Propiedad o del Comercio).
- Cuando se incorpora a un expediente de autoridad (judicial o administrativa) por razón de su oficio.
- Cuando fallece alguno de los firmantes.
Antes de que ocurra uno de estos eventos, el contrato sigue siendo válido entre las partes, pero no es oponible frente a terceros, ni frente a la autoridad con una fecha indubitable.
En el contexto de la extinción de dominio, esto tiene una consecuencia directa:
La Fiscalía puede sostener que el contrato fue simulado, posterior o adaptado a los hechos investigados, precisamente porque no tiene un mecanismo jurídico que fije su fecha de celebración.
La cláusula de extinción de dominio como elemento insuficiente
La llamada “cláusula de extinción de dominio” normalmente prevé cosas como:
Declaraciones del arrendatario respecto del uso lícito del inmueble.
Obligación de no destinar el bien a actividades ilícitas.
Facultades del arrendador para rescindir en caso de actos que puedan vincular el bien con un delito.
Compromiso del arrendatario de colaborar y sacar en paz y a salvo al arrendador de cualquier procedimientorelacionado.
Todo esto es útil, pero tiene un límite estructural:
- La cláusula vive dentro del contrato.
Si el contrato no tiene fecha cierta, tampoco la tienen las declaraciones que contiene, incluyendo la cláusula de extinción de dominio.
- La autoridad puede cuestionar el momento real de la firma.
Sin fecha cierta, la Fiscalía puede alegar que ese contrato (con todo y cláusula) se elaboró después de los hechos ilícitos, del aseguramiento del inmueble o, incluso, de la noticia de una investigación, con la finalidad de simular una relación arrendaticia legítima.
- No destruye por sí sola la presunción de vinculación del bien con hechos ilícitos.
Recuerda que en la extinción de dominio la carga probatoria se invierte en gran medida: el propietario debe acreditar su buena fe y diligencia. Una cláusula aislada, sin respaldo de fecha cierta y sin otros elementos probatorios, difícilmente bastará para convencer al juez.
Por ello, es importante recibir la asesoría adecuada, pues la cláusula de extinción de dominio es un “plus”, pero no sustituye la exigencia de que el contrato tenga fecha cierta ni elimina la necesidad de un andamiaje probatorio robusto.
Exigencias prácticas de la Fiscalía en procedimientos de extinción de dominio
En la práctica, las Fiscalías especializadas en extinción de dominio suelen exigir que los contratos de arrendamiento que se ofrecen para acreditar buena fe:
- Estén otorgados o, por lo menos, ratificados ante fedatario público; o
- Sean contratos que ya hayan adquirido fecha cierta antes de los hechos, por haber sido incorporados a algún expediente o registrados; y
- Estén respaldados por documentos de flujo económico real (recibos, depósitos bancarios, CFDI de rentas, etc.), que muestren que la relación arrendaticia no es simulada.
Cuando el contrato no tiene fecha cierta y únicamente trae una cláusula de extinción de dominio, la Fiscalía tiende a:
Considerarlo como un documento de escaso valor probatorio frente a terceros.
Tratarlo como potencialmente posterior y simulado, elaborado para aparentar buena fe.
Mantener la presunción de que el propietario no fue diligente en la selección y supervisión del arrendatario.
Razones jurídicas para exigir fecha cierta además de la cláusula
Desde la perspectiva de un propietario responsable o de un asesor jurídico, hay varias razones contundentes para sostener que no basta con la cláusula:
- Oponibilidad frente a la autoridad y terceros
El contrato con fecha cierta puede probar que la relación arrendaticia existía antes de los hechos ilícitos.
Esto permite demostrar que el dueño no diseñó ex post un contrato para justificarse.
- Autenticidad temporal de las obligaciones
La fecha cierta da seguridad de que las obligaciones (incluida la cláusula de extinción de dominio) no fueron creadas retroactivamente.
Reforzando que las medidas preventivas del propietario ya existían al momento en que el arrendatario tomó posesión.
- Valor probatorio ante el juez
Los jueces, guiados por los criterios de la Suprema Corte, otorgan un peso probatorio muy superior a los documentos con fecha cierta, especialmente en controversias donde la temporalidad de los actos es clave (como en extinción de dominio).
- Coherencia con la carga de acreditar buena fe
La Ley Nacional de Extinción de Dominio impone al propietario la obligación de demostrar que actuó con buena fe y diligencia.
Un contrato de arrendamiento con fecha cierta, acompañado de la cláusula correspondiente y de evidencia económica, constituye un paquete probatorio mucho más sólido que un simple contrato privado sin formalidades.
Recomendación de política contractual
Derivado de lo anterior, la recomendación concreta para la celebración de contratos de arrendamiento, sobre todo en inmuebles con mayor riesgo (bodegas, locales, inmuebles en zonas conflictivas, etc.), es la siguiente:
- Siempre buscar la fecha cierta del contrato, preferentemente mediante:
Otorgamiento o ratificación de firmas ante notario público o corredor público.
En su caso, inscripción en el Registro Público que corresponda, si la legislación local lo permite o exige.
- Mantener la cláusula de extinción de dominio, pero como parte de un conjunto de medidas más amplio:
Declaraciones claras de uso lícito.
Cláusulas de colaboración con la autoridad.
Obligaciones de informar cambios en el uso y actividades.
Facultades explícitas de terminación inmediata por sospecha fundada de uso ilícito.
- Documentar la relación económica real:
Comprobación del pago de rentas mediante medios trazables (transferencias, depósitos, CFDI).
Expediente del arrendatario (identificación, comprobante de domicilio, situación fiscal, comprobación de ingresos, referencias).
- Actualizar contratos antiguos:
Cuando existan contratos privados sin fecha cierta, valorar la ratificación de firmas ante notario o la celebración de un nuevo contrato formalizado, para que, desde ahora, el propietario esté mejor protegido ante una posible acción futura de extinción de dominio.
Recomendación
En materia de extinción de dominio, la forma importa, y mucho.
Un contrato de arrendamiento que únicamente incluye una cláusula de extinción de dominio, pero que carece de fecha cierta, deja al propietario en una posición procesalmente débil frente a la Fiscalía y el órgano jurisdiccional.
Por ello, resulta indispensable afirmar que:
La cláusula de extinción de dominio es útil pero no suficiente.
El elemento decisivo es que el contrato de arrendamiento tenga fecha cierta, preferentemente mediante su formalización ante fedatario público, para que pueda producir plenos efectos frente a la autoridad y servir de prueba robusta de buena fe y diligencia del propietario.
Te comparto una cláusula modelo de extinción de dominio lista para pegar en tu contrato y adaptar (solo cambias numeración, nombres y plazos):
CLÁUSULA [●]. EXTINCIÓN DE DOMINIO, FECHA CIERTA Y COOPERACIÓN CON AUTORIDADES.
Las partes reconocen que, para efectos de acreditar la licitud del uso del inmueble y la buena fe del ARRENDADOR frente a cualquier procedimiento de extinción de dominio o investigación relacionada con hechos posiblemente ilícitos, no basta la existencia de la presente cláusula, sino que resulta indispensable que este contrato cuente con fecha cierta y sea plenamente oponible frente a terceros y frente a la autoridad competente. En consecuencia:
- Formalización ante fedatario (fecha cierta).
Las partes se obligan a comparecer, dentro de los [X] días naturales siguientes a la firma del presente contrato, ante Notario Público / Corredor Público [X] a efecto de ratificar sus firmas y/o elevar a instrumento público este contrato de arrendamiento, reconociendo expresamente que la fecha que conste en dicha actuación fedataria será la fecha cierta del contrato para todos los efectos legales, en especial para aquellos relacionados con procedimientos de extinción de dominio.
- Uso lícito del inmueble.
El ARRENDATARIO declara, bajo protesta de decir verdad, que destinará el inmueble única y exclusivamente a fines lícitos, y se obliga a no utilizarlo, ni permitir, bajo ninguna circunstancia, incluyendo bajo comodato o subarrendamiento, que terceros lo utilicen, para la comisión de delitos o actos que puedan vincular el bien con hechos ilícitos de conformidad con la legislación aplicable. Reconoce EL ARRENDATARIO que está enterado que no podrá otorgar EL INMUEBLE en comodato o en subarrendamiento, salvo que previamente obtenga autorización expresa y por escrito de EL ARRENDADOR, la cual debe expresarse previamente ante fedatario público.
- Cooperación y terminación por riesgo de extinción de dominio.
El ARRENDATARIO se obliga a cooperar plenamente con el ARRENDADOR y con cualquier autoridad competente que requiera información sobre el uso del inmueble. El ARRENDADOR podrá dar por terminado de pleno derecho y de manera anticipada el presente contrato, sin responsabilidad a su cargo, cuando tenga indicios razonables de que el inmueble se está utilizando, o se pretende utilizar, para fines ilícitos o que puedan dar lugar a un procedimiento de extinción de dominio, bastando para tal efecto una notificación por escrito al ARRENDATARIO.
- Entrega de información y trazabilidad de pagos.
El ARRENDATARIO se obliga a entregar al ARRENDADOR copia de su identificación oficial, comprobante de domicilio, comprobante de ingresos, constancia de situación fiscal y/o la documentación que le sea requerida, así como a realizar el pago de las rentas exclusivamente mediante medios bancarios o trazables (transferencias, cheques nominativos u otros equivalentes), para dejar evidencia documental de la relación arrendaticia y declarando bajo protesta de decir verdad que dichos ingresos los obtuvo de manera lícita.
- Aceptación expresa.
El ARRENDATARIO reconoce que la formalización del contrato ante fedatario y la trazabilidad de los pagos tienen por objeto acreditar la fecha cierta del contrato y la buena fe del ARRENDADOR, y acepta que la falta de colaboración o el incumplimiento de lo previsto en la presente cláusula constituirán causa de rescisión del contrato sin responsabilidad para el ARRENDADOR, además de las responsabilidades legales que procedan.
En todo caso, busca la asesoría de un experto en temas inmobiliarios.
