La vivienda en México 2025
La vivienda en México en 2025: brechas, datos duros y 5 claves para acelerar soluciones
En México hablar de vivienda es hablar de bienestar, productividad y futuro urbano. Hoy tenemos más créditos que hace unos años, precios que siguen subiendo y un enorme rezago equivalente a casi el 9% de la vivienda que se construyó en los últimos 100 años, lo que exige políticas públicas inteligentes, colaboración con el sector privado y la comprensión de la sociedad sobre esta problemática de carencia al acceso a una vivienda digna en mas de 8 millones de hogares en México.
¿Cuántas viviendas hacen falta?
El rezago habitacional se redujo de 27.3% en 2018 a 21.9% en 2024 (5.5 puntos porcentuales menos), según SEDATU. Aun así, el déficit sigue siendo masivo: distintas estimaciones gubernamentales y de medios especializados lo sitúan entre 8.5 y más de 9 millones de viviendas (según metodología).
¿Cuánta gente trabaja en la informalidad?
La informalidad laboral ronda 56% de la población ocupada (54.8% en el 2T-2025, 56.1% en julio 2025, INEGI). Esto golpea la elegibilidad hipotecaria y la asequibilidad.
¿Cuánto cuesta hoy una vivienda “promedio”?
De acuerdo con la SHF, el precio promedio nacional fue de $1.72 millones en 1S-2024 y subió a $1.86 millones en 1T-2025.
¿Cuánto debo ganar para pagar una hipoteca?
Regla práctica: la mensualidad no debe exceder 30% del ingreso de acuerdo con recomendaciones de diversas instituciones financieras. Con precios promedio 2025 ($1.86 mdp), 10% de enganche, crédito a 20 años y tasas alrededor de dos dígitos, la mensualidad cae en el rango de entre $18 a 22 mil pesos mexicanos, lo que implica ingresos familiares de aproximadamente $60 mil al mes (estimaciones y simuladores públicos).
¿Cuántos créditos se otorgan al año?
• Cierre 2024 (ene-nov):
821,757 créditos hipotecarios y para vivienda en total: Infonavit 558,294, Banca 109,834, Fovissste 32,479 (resto: otros programas).
• Primer semestre 2025:
232,500 créditos entre banca e institutos públicos; monto promedio $1.177 mdp.
(Notas: Infonavit también reporta 2024 con tasas promedio en pesos de 8.44% bajo su esquema y liderazgo en número de créditos; la banca concentra poco más de la mitad del monto por ticket más alto).
¿Qué necesitamos hacer para cerrar la brecha?
• Acelerar oferta donde se necesita: Agilizar, organizar y simplificar los trámites burocráticos y flexibilizar la densificación de vivienda, evitar sobre costos de vivienda con obras de infraestructura que no corresponden con el desarrollo que solicita los permisos e incentivos y ventanillas especiales para proyectos de vivienda accesible y redensificación bien servida (transporte, escuelas, salud).
• Financiamiento para quien hoy no califica: esquemas flexibles y no tan costosos para trabajadores con historial informal (ahorro programado, garantías, scoring alternativo).
• Parques de renta asequible (BTR) programas sociales a familias sin hogares para que se construya vivienda con inversión público-privada con reglas de transparencia, pago de renta asegurado por dichos programas y contratos estandarizados que permitan que se apliquen dichos programas.
• Mejoramiento masivo y regularización: se requiere rehabilitar una buena parte de la vivienda abandonada y escriturarla para activar patrimonio en colonias consolidadas.
• Banco de suelo y suelo bien gestionado: inventariar, reservar y licitar terrenos públicos con reglas claras para vivienda social y de interés medio, así como actualizar los planes municipales y estatales de desarrollo.
Los 5 puntos que AMPI puso sobre la mesa en 2025
AMPI advirtió sobre los efectos adversos del rezago de vivienda y propuso cinco medidas que combaten el rezago e incentivan la inversión:
• Mejora regulatoria para trámites de construcción de vivienda con ventanilla única electrónica:
Creación de una ventanilla única digital para trámites de construcción y permisos municipales, estatales y federales, que se integren en un ambiente de mejora regulatoria y Simplificación administrativa, aprovechando la tecnología para disminuir trámites, requisitos y tiempo. Reducción del tiempo promedio para la obtención de licencias de construcción de los desarrollos y de vivienda a un máximo de 60 días, actualmente calculado en 180 días en promedio. Armonización de normativas federales, estatales y municipales en materia de requisitos, uso de suelo y densidad habitacional y hacer más eficientes los permisos incluidos los otorgados por organismos de agua, protección civil y la Comisión Federal de Electricidad.
• Fomento a Nuevos Materiales:
Investigación y desarrollo de materiales innovadores y sustentables para la construcción de viviendas. Subsidios o estímulos a empresas que adopten tecnologías verdes para construcción. Implementar el uso de la tecnología en el diseño, construcción, permisos y comercialización de vivienda.
• Control de Precios de Materiales Tradicionales:
Estímulos para el mercado de materiales clave como cemento, acero y aluminio. Alianzas con productores para mantener precios competitivos en épocas de alta demanda.
• Seguridad Jurídica en la Propiedad Inmobiliaria
Implementación de un programa nacional de actualización catastral y del registro público de la propiedad para garantizar certeza jurídica en la tenencia de inmuebles. Fortalecimiento de los mecanismos de resolución de conflictos por propiedad y contratos de compraventa.
• Capacitación de Mano de Obra Calificada
Creación de un programa nacional de capacitación en oficios de la construcción (albañilería, carpintería, electricidad, plomería, etc.), con enfoque en jóvenes y personas desempleadas. Vinculación con el sector privado para promover certificaciones laborales reconocidas internacionalmente.Inclusión de módulos de sostenibilidad y uso de nuevos materiales en los programas educativos.
• Flexibilidad y Acceso a Créditos Hipotecarios
Diseñar esquemas para trabajadores independientes y personas en la economía informal. Programas especiales para mujeres, jóvenes y personas con discapacidad. Fomento a Viviendas Accesibles a través de Incentivos fiscales y agilización de permisos y licencias de construcción a desarrolladores que construyan viviendas en rangos de interés social y medio. Vinculación entre Sociedad, Gobierno e Iniciativa Privada Alianzas Público-Privadas:
Creación de fideicomisos para la construcción de vivienda económica con participación tripartita. Participación activa del sector privado en el desarrollo de infraestructura complementaria (transporte, servicios básicos).
Fortalecimiento de Políticas Sociales: Ampliación de subsidios y apoyos directos para la adquisición de vivienda. Participación comunitaria en la planeación de nuevos desarrollos habitacionales.
Programa “Vivienda Sustentable para Todos” Desarrollos con eficiencia energética, acceso a transporte público y zonas de convivencia comunitaria. Incentivos para la instalación de paneles solares, sistemas de eficiencia energética y sistemas de reciclaje de agua en nuevas construcciones.
Conclusión
La fotografía 2025 muestra avances en crédito y una política federal que apunta a construir, rehabilitar y escriturar a gran escala; pero la llave está en más oferta bien localizada, tramitología ágil, financiamiento para la economía real (formal e informal) y colaboración público-privada. Si alineamos incentivos, podemos traducir millones de necesidades en millones de hogares dignos y ciudades más competitivas.
Fuentes clave: SHF (precios), INEGI (informalidad), SEDATU/CONAVI (rezago), Infonavit (colocación 2024), Centro Urbano/ABM (crédito 1S-2025), y propuestas AMPI 2025.
